Wer eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert den Gewinn. Wer die Frist einhält, versteuert ihn nicht. Zwischen beiden Fällen liegen manchmal wenige Tage.
Die Regelung steht in § 23 des Einkommensteuergesetzes und betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte beträgt der maßgebliche Zeitraum zehn Jahre.[1]
01Die Zehnjahresfrist
Anders als bei Kapitalerträgen gibt es hier keinen gesonderten Steuersatz. Ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn wird dem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Bei einem größeren Gewinn kann das den Spitzensteuersatz auslösen.
Es gilt eine Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei.[1] Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag — wird sie überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei Immobilien ist sie in der Praxis selten relevant.
02Welche Daten zählen
Die häufigste Fehlerquelle ist nicht die Länge der Frist, sondern ihr Beginn und ihr Ende. Maßgeblich sind die obligatorischen Verträge, also die notariellen Kaufverträge — nicht die Übergabe, nicht der Einzug, nicht die Zahlung des Kaufpreises und nicht die Eintragung im Grundbuch.
Wer am 12. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 13. März 2026 steuerfrei verkaufen. Entscheidend ist das Datum des Notartermins auf beiden Seiten.
Zwei praktische Folgen ergeben sich daraus. Erstens kann ein Notartermin, der wenige Wochen zu früh liegt, den gesamten Gewinn steuerpflichtig machen. Zweitens genügt es nicht, den Termin zu verschieben, wenn bereits ein bindendes Angebot abgegeben wurde; auch ein notariell beurkundetes bindendes Verkaufsangebot kann den maßgeblichen Zeitpunkt bestimmen.
Wird eine Immobilie geerbt oder geschenkt, beginnt keine neue Frist. Die Erwerberin tritt in die Rechtsstellung des Vorgängers ein, und für die Fristberechnung zählt dessen Anschaffung. Wer ein Haus erbt, das die Eltern vor zwanzig Jahren gekauft haben, kann es steuerfrei verkaufen.
03Die Ausnahme für Eigennutzung
Für selbst genutzte Immobilien sieht das Gesetz eine Ausnahme vor. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Objekt[1]
- im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere, und sie ist kürzer, als sie klingt. Verlangt werden nicht drei volle Jahre, sondern eine zusammenhängende Nutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Wer im Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Voraussetzung — die Nutzung reicht in drei Kalenderjahre hinein.
Die Falle liegt im Wort „zusammenhängend“ am Ende. Der Zeitraum muss bis zur Veräußerung reichen. Wer ein Jahr vor dem Verkauf auszieht und die Wohnung zwischenzeitlich vermietet, unterbricht die Eigennutzung und verliert die Ausnahme, obwohl er insgesamt lange genug dort gewohnt hat.
Was als eigene Wohnzwecke gilt
Eigene Wohnzwecke liegen auch vor, wenn die Immobilie unentgeltlich einem Kind überlassen wird, für das Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag besteht. Die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige, etwa an Eltern oder Geschwister, genügt dagegen nicht. Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbst bewohnten Wohnung steht der Steuerfreiheit nach der Rechtsprechung nicht entgegen.
04Wie der Gewinn gerechnet wird
Ist der Verkauf steuerpflichtig, wird der Gewinn als Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermittelt, vermindert um die Werbungskosten des Verkaufs.[1]
Entscheidend ist dabei ein Punkt, der bei vermieteten Objekten regelmäßig übersehen wird: Die in den Vorjahren geltend gemachten Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten. Wer über Jahre abgeschrieben hat, hat damit seinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöht.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Veräußerungspreis | 480.000 € |
| Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten | −400.000 € |
| bereits geltend gemachte Abschreibungen | +36.000 € |
| Maklerkosten und weitere Veräußerungskosten | −14.000 € |
| steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 102.000 € |
Der Gewinn von 102.000 Euro wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Ohne die Abschreibungen läge er bei 66.000 Euro — die Differenz ist genau der Betrag, der in den Vorjahren steuermindernd gewirkt hat. Wie die Abschreibung bei Neubauten funktioniert, steht hier.
Wer den Verkauf plant, prüft deshalb sinnvollerweise drei Dinge in dieser Reihenfolge: das Datum des ursprünglichen Kaufvertrags, die Nutzung in den letzten drei Kalenderjahren und die Summe der bisher geltend gemachten Abschreibungen. Erst danach steht fest, ob es überhaupt um einen steuerpflichtigen Vorgang geht.
Quellen
- Gesetze im Internet: § 23 Einkommensteuergesetz, private Veräußerungsgeschäfte: Zehnjahreszeitraum bei Grundstücken, Maßgeblichkeit der obligatorischen Verträge, Ausnahme für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, Eintritt des Rechtsnachfolgers bei unentgeltlichem Erwerb, Gewinnermittlung einschließlich Minderung der Anschaffungskosten um Abschreibungen und Freigrenze von 1.000 Euro.
- Gesetze im Internet: § 22 Einkommensteuergesetz, Einordnung als sonstige Einkünfte und damit Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz.
- Gesetze im Internet: § 7 Einkommensteuergesetz, Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden.
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