Für neu gebaute Wohngebäude gibt es befristet eine degressive Abschreibung von 5 Prozent. Der Satz bezieht sich nicht auf die Anschaffungskosten, sondern auf den jeweiligen Restwert — und genau darin liegt der Unterschied zur linearen Abschreibung.
Die Regelung wurde mit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 eingeführt und steht in § 7 Absatz 5a des Einkommensteuergesetzes.[1] Sie gilt für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, und ist zeitlich befristet.
01Die Regel
Die degressive Abschreibung wird mit einem unveränderlichen Prozentsatz von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert vorgenommen. Im ersten Jahr ist das der volle Gebäudewert, danach jeweils der um die bisherigen Abschreibungen verminderte Restwert.[1]
Zum Vergleich die lineare Abschreibung: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, und zwar jedes Jahr gleich viel.[2] Für ältere Gebäude gelten 2 Prozent, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent.
Degressiv heißt: im ersten Jahr mehr, danach jedes Jahr etwas weniger. Der Vorteil ist ein Zeitvorteil, kein Betragsvorteil.
02Die Befristung
Die Befristung ist eng gefasst und wird häufig falsch erinnert. Maßgeblich ist der angezeigte Baubeginn: Er muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen.[1]
Das ist eine Besonderheit. Bei früheren Sonderabschreibungen war regelmäßig der Bauantrag entscheidend. Hier ist es die Baubeginnsanzeige — wer den Bauantrag rechtzeitig gestellt, aber erst später mit dem Bau begonnen hat, muss also auf das zweite Datum schauen.
Für erworbene Objekte gilt eine eigene Variante: Wer eine neu errichtete Wohnung oder ein neues Wohngebäude kauft, kann die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen, wenn der obligatorische Vertrag in denselben Zeitraum fällt und der Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.[1] Wer eine Bestandsimmobilie kauft, ist damit ausgeschlossen — auch dann, wenn sie erst wenige Jahre alt ist.
03Die Rechnung
Ein Beispiel mit einem Gebäudeanteil von 400.000 Euro. Der Grund und Boden bleibt außer Betracht, er wird nicht abgeschrieben.
| Jahr | Restwert zu Jahresbeginn | degressiv, 5 % | linear, 3 % |
|---|---|---|---|
| 1 | 400.000,00 € | 20.000,00 € | 12.000 € |
| 2 | 380.000,00 € | 19.000,00 € | 12.000 € |
| 3 | 361.000,00 € | 18.050,00 € | 12.000 € |
| 4 | 342.950,00 € | 17.147,50 € | 12.000 € |
| 5 | 325.802,50 € | 16.290,13 € | 12.000 € |
| 6 | 309.512,37 € | 15.475,62 € | 12.000 € |
| Summe nach sechs Jahren | — | 105.963,25 € | 72.000 € |
Nach sechs Jahren sind degressiv rund 33.963 Euro mehr abgeschrieben als linear. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent entspricht das einer um etwa 13.585 Euro niedrigeren Steuerlast in diesen sechs Jahren.
03Der Unterschied nach sechs Jahren
vorgezogen, nicht zusätzlich:
in späteren Jahren fällt es niedriger aus
Der Betrag ist ein Liquiditäts- und Zinsvorteil, kein zusätzlicher Abzug. Über die gesamte Haltedauer betrachtet, wird derselbe Gebäudewert abgeschrieben — nur früher. Und beim späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erhöhen die geltend gemachten Abschreibungen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Wie das gerechnet wird, steht hier.
04Wechsel und Grenzen
Die degressive Abschreibung ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Wer sie nicht nutzt, schreibt linear ab. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig; der verbleibende Restwert wird dann auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt.[1] Der umgekehrte Weg ist nicht möglich.
Der Wechsel wird interessant, sobald der degressive Jahresbetrag unter den linearen fällt. Da der Restwert jedes Jahr um 5 Prozent sinkt, tritt dieser Punkt bei einem linearen Satz von 3 Prozent nach etwa zehn Jahren ein. Ab wann er sich im Einzelfall tatsächlich lohnt, hängt von der verbleibenden Nutzungsdauer und der persönlichen Steuersituation ab.
Was zusätzlich zu beachten ist
- Nur der Gebäudeanteil. Der Kaufpreis muss auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden; nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
- Zeitanteilig im ersten Jahr. Wird das Gebäude im Laufe des Jahres fertiggestellt oder angeschafft, wird die Abschreibung monatsweise gekürzt.
- Keine Kombination mit Sonderabschreibungen im selben Objektjahr ohne Prüfung. Ob und wie die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau daneben in Betracht kommt, sollte im Einzelfall geklärt werden.
- Nur bei Einkünfteerzielung. Abgeschrieben wird nur, was der Erzielung von Einkünften dient. Ein selbst bewohntes Haus wird nicht abgeschrieben.
Für die Entscheidung reicht damit eine kurze Prüfkette: Liegt der angezeigte Baubeginn im Zeitfenster, dient das Gebäude Wohnzwecken, und wird es vermietet? Sind alle drei Antworten ja, steht das Wahlrecht offen.
Quellen
- Gesetze im Internet: § 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz, degressive Abschreibung für Wohngebäude mit 5 Prozent vom Restwert, Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029, Regelung für erworbene Objekte und Übergang zur linearen Abschreibung.
- Gesetze im Internet: § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz, lineare Gebäudeabschreibung mit 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 sowie 2 und 2,5 Prozent für ältere Gebäude.
- Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Degressive AfA, Einführung durch das Wachstumschancengesetz.
- Gesetze im Internet: § 23 Einkommensteuergesetz, Minderung der Anschaffungskosten um die geltend gemachten Abschreibungen bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts-, Sozialversicherungs- oder Anlageberatung dar. Es wird keine bestimmte Steuerersparnis, Auszahlung oder Erstattung zugesagt. Die genannten Werte beziehen sich auf den angegebenen Stand und können sich ändern; ob und wie eine Regel im Einzelfall wirkt, hängt von den persönlichen Verhältnissen ab. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an das Finanzamt, einen Lohnsteuerhilfeverein, die zuständige Behörde oder eine entsprechend qualifizierte Beratung.
