Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Auf dem Bescheid der Gemeinde steht am Ende ein Betrag, der aus drei Faktoren entsteht. Wer verstehen will, warum er so hoch ist, muss wissen, welcher Faktor von wem kommt.
Die Grundsteuerreform war notwendig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neu ermittelten Werte. Das Rechenschema selbst ist dabei unverändert geblieben.
01Die Formel
Die Grundsteuer ergibt sich aus einer Kette von drei Faktoren.
01Die Kette
Ein Beispiel nach dem Bundesmodell: Ein Einfamilienhaus hat einen Grundsteuerwert von 300.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille. Daraus ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 93 Euro. Bei einem Hebesatz von 450 Prozent beträgt die jährliche Grundsteuer 418,50 Euro.
| Schritt | Wert | Von wem |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | 300.000 € | Finanzamt |
| Steuermesszahl, Wohngrundstück | 0,31 ‰ | Gesetz |
| Grundsteuermessbetrag | 93 € | Finanzamt |
| Hebesatz | 450 % | Gemeinde |
| Grundsteuer im Jahr | 418,50 € | Gemeinde |
Für Nichtwohngrundstücke, etwa Geschäftsgrundstücke, beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell 0,34 Promille. Für den sozialen Wohnungsbau und für Baudenkmäler sieht das Gesetz Ermäßigungen der Messzahl vor.[1]
02Zwei Bescheide, zwei Stellen
Die drei Faktoren stehen nicht auf einem Blatt. Es sind in der Regel drei Bescheide von zwei Stellen.
Das Finanzamt
Vom Finanzamt kommen der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Der erste stellt den Wert des Grundstücks fest, der zweite wendet die Steuermesszahl darauf an. Beide sind Grundlagenbescheide.
Die Gemeinde
Von der Gemeinde kommt der eigentliche Grundsteuerbescheid. Er übernimmt den Messbetrag unverändert und multipliziert ihn mit dem örtlichen Hebesatz. Diesen Hebesatz beschließt die Gemeinde selbst; er ist der einzige Faktor, der kommunalpolitisch gestaltet wird.
Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde rechnet nur. Bewertet wird beim Finanzamt.
Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum Start der Reform angepasst, um das Aufkommen ungefähr konstant zu halten. Ein gesunkener Hebesatz bedeutet deshalb nicht automatisch eine niedrigere Steuer, und ein gestiegener nicht automatisch eine höhere: Entscheidend ist das Produkt aus beidem.
03Warum die Länder abweichen
Das Grundsteuergesetz des Bundes enthält eine Öffnungsklausel. Mehrere Länder haben davon Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt. Die Grundstruktur aus Wert oder Fläche, Messzahl und Hebesatz bleibt, die Ermittlung der ersten Größe unterscheidet sich aber erheblich.
- Bundesmodell in der Mehrheit der Länder: wertabhängig, mit Bodenrichtwert, statistischer Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr.
- Bayern: reines Flächenmodell, unabhängig vom Wert des Grundstücks.
- Baden-Württemberg: Bodenwertmodell, das allein auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert abstellt; die Bebauung bleibt außer Betracht.
- Hamburg, Hessen und Niedersachsen: Flächenmodelle mit einem Lagefaktor.
- Saarland und Sachsen: Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen.
Welches Modell gilt, hängt allein davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt — nicht davon, wo die Eigentümerin wohnt. Der Vergleich zweier Bescheide aus zwei Ländern führt deshalb regelmäßig in die Irre.
04Wogegen Einspruch wirkt
Hier ist die Reihenfolge entscheidend. Weil der Grundsteuerwertbescheid ein Grundlagenbescheid ist, bindet er die Gemeinde. Einwendungen gegen die Höhe des Werts müssen deshalb gegen den Bescheid des Finanzamts gerichtet werden — nicht gegen den Bescheid der Gemeinde.
Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe. Ist sie abgelaufen, ist der Wert grundsätzlich bestandskräftig, und ein späterer Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft nicht mehr gegen die Bewertung.
Gegen den Bescheid der Gemeinde ist ein Rechtsbehelf sinnvoll, wenn dort ein eigener Fehler steckt: ein falsch übernommener Messbetrag, ein falscher Hebesatz oder eine falsche Adressierung. Ob ein Widerspruch oder ein Einspruch der richtige Rechtsbehelf ist, richtet sich nach Landesrecht und steht in der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Bescheids.
Was sich zu prüfen lohnt
- Stimmen Grundstücksfläche und Wohnfläche mit der Wirklichkeit überein?
- Ist die Grundstücksart richtig eingeordnet, etwa Einfamilienhaus statt Zweifamilienhaus?
- Passt das angesetzte Baujahr, und wurden Kernsanierungen richtig berücksichtigt?
- Ist der übernommene Bodenrichtwert der für das Grundstück maßgebliche?
- Hat die Gemeinde den Messbetrag unverändert übernommen?
Ändern sich tatsächliche Verhältnisse, etwa durch Anbau, Abriss oder Nutzungsänderung, ist das dem Finanzamt anzuzeigen. Die Werte werden dann fortgeschrieben. Was beim Verkauf steuerlich gilt, steht hier.
Quellen
- Gesetze im Internet: § 13 Grundsteuergesetz zum Steuermessbetrag, § 15 Grundsteuergesetz zu den Steuermesszahlen einschließlich 0,31 und 0,34 Promille sowie der Ermäßigungen, und § 25 Grundsteuergesetz zum Hebesatzrecht der Gemeinden.
- Gesetze im Internet: § 219 Bewertungsgesetz, Feststellung der Grundsteuerwerte als Grundlagenbescheid.
- Gesetze im Internet: § 355 Abgabenordnung, Einspruchsfrist von einem Monat, und § 351 Abgabenordnung zur Bindungswirkung von Grundlagenbescheiden.
- Bundesministerium der Finanzen: Grundsteuer und Grunderwerbsteuer, Überblick zur Reform und zu den Ländermodellen.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts-, Sozialversicherungs- oder Anlageberatung dar. Es wird keine bestimmte Steuerersparnis, Auszahlung oder Erstattung zugesagt. Die genannten Werte beziehen sich auf den angegebenen Stand und können sich ändern; ob und wie eine Regel im Einzelfall wirkt, hängt von den persönlichen Verhältnissen ab. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an das Finanzamt, einen Lohnsteuerhilfeverein, die zuständige Behörde oder eine entsprechend qualifizierte Beratung.
